房企2019“争霸赛”:融创踢馆未成,万科“赛点

 联系我们     |      2020-11-12 17:00

伴跟着2019年的正式闭幕,这场跨度一年的成绩争霸赛,总算迎来了赛果的揭晓时间。

合理商场以为2019年11月的排名与数据现已高度挨近终究榜单时,终究一个月仍然呈现了戏剧性的回转。

1、百强失速

万科稀有权益负添加

2019年,在中心“稳地价、稳房价、稳预期”的定调下,商场调控趋于常态化,职业全体规划增速较前两年显着放缓,到12月末,TOP100房企的累计权益出售金额同比添加6.5%,此前两年对应的数据别离为40.5%和35.1%,百强房企添加“失速”。

年末房企加大供货力度以期抢收也让2019年第四季度的体现呈现翘尾,单季度同比上涨11.7%。

第一名毫无悬念,依旧是碧桂园,7715亿元的全口径金额将对第二名的抢先优势扩大到1403亿元,即使是“碧万恒”三强内部也已然拉开了间隔。

有些房企凭仗终究的奋力一搏,踩线完结了全年方针,也有房企反转了形势,保住了面子。万科俨然归于后者。

2019年11月底的榜单上,最大亮点在于融创凭仗单月665.1亿元的微弱体现力压万科,在权益金额出售和操盘金额出售中将后者挤出前三,这也是融创初次进入三强座位。

即使融创我国董事会主席孙宏斌过后谦善地表明“超越万科是个意外”,但早在2003顺驰年代,孙宏斌便公开向万科彼时的掌门人王石叫板,要“打败万科,做销冠”,但是直到王石退休也没给孙宏斌这个时机。

形势在2019年年末发生变化,意识到境况后的万科在终究一月加快抢收,12月全口径出售额和权益出售额悉数力压融创,尤其是657亿元的权益额近乎为融创380亿元的两倍。终究,万科临门一脚反转了形势,重回前三,其间操盘金额和全口径金额超越恒大,位列第二。

2019年11月重回前十的世茂,在终究时间仍然没有放缓脚步,12月330亿元的出售成绩相较上一个月持续添加,终究在操盘、全口径、权益金额三项榜单中位居第九,进一步坐稳十强之位。

十强之中的终究一个张门票仍然竞赛剧烈,尽管全口径上华润抢先5亿元,但在含金量更高的权益榜单中,龙湖以近30亿元的优实力压华润,进入前十。

相较于百强房企增速的放缓,十强房企仍然坚持了必定的添加,权益出售金额增幅超越10%的有7家,占比多半。

两家“三好学生”中海和龙湖别离以22.8%和21.3%权益金额添加领跑头部房企,世茂、新城、融创等紧随其后。十强之中,绿洲体现并不达观,2019年3492亿元的权益金额仅比2018年添加1.7%,全口径出售金额1.78%的涨幅更是在头部房企中处于垫底。仅有能与绿洲“比差”的便是万科,其权益出售金额不只没添加,反削减146亿元,是十强房企中仅有一家权益变化负添加者。

招商蛇口、世茂、阳光城、金地、旭辉一同迈过了2000亿元大关。2018年因资金链危机跌出十强的华夏美好,2019年排名再次撤退7名,以1510亿元守住了20强的门槛。

2019年,千亿房企的数量扩容至34家,新增成员包含滨江、我国铁建、佳兆业和美的置业。千亿边上,站着龙光、新力、首开、杰出等几家房企的身影,它们间隔撞线近乎一步之遥,尤其是992亿元的龙光。

此外,新期望地产以735.9亿元位居50名,也将50强门槛由2018年的548.7亿元拉升至735.9亿元,同比上涨超34%。2018年排在第50名的东原,成绩呈现下滑,排名撤退至62名。万达2019年成绩比2018年添加近20亿元,以566.8亿元位列59名,下滑了7个位次。

2、KPI查核两极分化

终究数据的出炉也意味着,2019年年头,那些神采飞扬的成绩方针也到了验证时间。

在2019年11月多家房企提前完结当年成绩方针的前提下,终究一个月又有不少房企撞破红线。据不完全计算,年内设定了成绩方针的部分房企中,72.5%的房企成功达线,其间,佳兆业、世茂和宝龙领跑完结率榜单。

2018年出售额到达700亿元后,佳兆业将2019年的成绩方针定在875亿元,这意味着其这一年需求完结25%的添加。从实践完结率来看,办理层定的这一方针明显有些保存,2019年,佳兆业一举突破千亿,以132%的完结率超量既定方针。

紧随其后的世茂可谓是年度房企“流量担任”,凭仗124%的成绩完结率重回十强。

金科全年完结出售金额1803亿元,超越方针20%。2017年,金科的成绩仅为658亿元,这也意味着其年均复合添加率超越65%。

深受“黑天鹅”事情影响的新城控股终究以2747亿元的出售额擦边完结年度方针。和新城相同刚刚达线的还有“河北地王”荣盛开展,“新华南五虎”合景泰富、美的置业、融创、融信、华润和恒大。

值得一提的是,在融信发布运营数据的当天,其内部也下发了红头文件,正式宣告集团首席营销官张文龙离任,这也意味着,三年间将融信成绩从502亿元带到1413亿元的张文龙在刚刚完结本年成绩方针后,挑选“放弃”年终奖脱离。

年度方针完结后,恒大首先宣告下一阶段规划:2020年剑指6500亿元,同比添加8%左右。

有人辞官归故乡,有人星夜赴考场。

新力以13亿元之间隔离成绩方针仅一步之遥,保利开展、富力、远洋的完结率均刚过九成。高杠杆急进路途并未换来蓝光成绩的跨越式开展,其倒在了终究的120亿元。东原地产更是直接失速,仅完结77%。

完结状况排在倒数前三位的依次为朗诗、福晟及泰禾。深陷破产危机,不得不出售股权的福晟全年完结630亿元成绩,占方针七成;而自救好像已有成效的泰禾,全年合约出售额为808亿元,间隔全年方针尚有必定间隔。

3、挤掉泡沫谁在裸泳?

跟着协作开发成为常态,房企遍及以全口径进行成绩布告,但是,这片高速添加的数字矩阵并不能反映企业实在的资金实力与出资才能。

惯例而言,房企协作开发有五种常见方式:合资建立项目公司获取土地、与土地持有方进行股权协作、集团层面的战略协作、小股操盘、代建。而独立操盘才能较强、在项目获取和资金上实力较高的房企,如恒大、中海等,更倾向于经过独资完结规划开展,绝大部分项目权益为100%。

假如将千亿房企的全口径出售排名和其营收、归母净赢利等方针排名进行比照,会发现部分房企财务方针相对落后,乃至呈现企业归母净赢利与流量出售排名不相称的状况。

因而,与全口径出售额比较,权益出售额以企业股权占比为口径,更挨近房企实在的资金运用和战略把控水平。某种程度上,出售权益份额越高的企业,确定赢利的才能更强。

有规划房企高管对记者直言,房企本身也期望增大权益占比,但受制于资金实力和竞赛态势,不得已而协作。

记者经过计算2019年34家千亿房企的权益占比发现,各家权益占比状况纷歧,从38%到98%不等,中位数为70.5%,其间有12家在70%-80%之间,占比超35%。

详细来看,体现最为杰出的是恒大、荣盛开展、中海、富力、华夏美好、绿洲,这6家权益占比均高达九成以上,奥园、金科紧随其后,权益占比均为83%。世茂虽以70%位列20名处于平均水平,但这一数据已较2018年的超86%下滑了16个百分点,这也意味着,世茂挑选献身部分权益来加快冲规划。融创的权益金额为3834亿元,以69%的权益占比位列世茂之后。

榜单尾部不乏中梁、阳光城、融信、正荣等房企。直观来看,融信在出售榜上排名22位,权益榜则下滑至29名。正荣更甚,权益榜排名较出售榜的23名直接撤退了11个位次。

权益榜排名倒数5位中,闽系占有3席,别离为59%的融信、55%的旭辉和52%的正荣。在上一轮的扩张中,旭辉挑选了“增土储、降权益”,尽管完结了降危险扩规划,但权益占比一直过低,致使其权益出售额添加缓慢,一直无法脱节出售额“含金量低”的质疑。

但是,权益问题并不对错黑即白。同策研究中心总张雄伟对记者表明,企业在不同开展阶段或不同商场周期下,能够依据本身状况调整权益份额,行情看涨时能够添加权益占比,确定更多赢利,行情遇冷时则可抱团取暖、协作开发涣散危险。张雄伟指出,协作开发、提高规划,有利于房企在资本商场的融资体现。

新千亿房企滨江现在正面临着占比不高的问题,此前的媒体交流会上,谈及权益占比时,董事长戚金兴直言不讳地给出了40%的答案,且并未否定这一份额在规划房企中相对较低。话锋一转,戚金兴抛出一组数字,滨江的权益金额为400亿元,对应的借款为286亿元,权益金额足以掩盖借款额度,而有些房企的借款金额远高于权益出售额。

这也意味着,凭仗着产品端在职业界的公信力,越来越多的房企挑选与滨江协作,在提速冲规划中,滨江运用了品牌杠杆,协作方针运用了资金杠杆。

但是,并非所有房企都具有滨江的操盘才能,上述高管坦言,部分城市楼市下行压力较大,较为涣散的股权或许会因项目亏本而呈现定见不合,然后导致项目运转异常。

4、职业争鸣

代建收入归属谁?

2019年12月终究一天,三家组织榜单齐出。纵观这三张榜单,并无多大差异,仅有的不同或许在于绿城。

克而瑞的榜单上,绿城以1353.6亿元排名24,而我国指数研究院和亿翰的榜单中,绿城的出售金额突破了2000亿元,排名别离较克而瑞提高了9位和8位。

这一差异首要在于,克而瑞的榜单中未计入绿城代建部分的项目,然后两者则将其包括入内。

作为国内最早试水代建方式的开发商,绿城的代建事务始于2010年。不同于万科和铁狮门协作时的股权式代建,绿城的代建首要为单纯的收取服务费。与此同时,和传统的开发方式不相同,绿城项目的代建根本归于轻财物,即协作方以契约的方式托付绿城进行开发出售环节的全过程办理,绿城能够在项目出售阶段运用“绿城”商标然后推行自己的品牌。托付方担任项目开发阶段的悉数资金,承当出资危险也享用出资收益。绿城在这其间的收益首要来源于派驻团队根本办理费、托付开发办理费、项目成绩奖赏。

2015年9月,绿城集团全面、全程整合现有资源,建立绿城房地产建造办理集团,成为绿城对外施行品牌输出和办理输出的主体,也是绿城轻财物方式从渠道化走向集团化开展的里程碑。

到2018年末,绿城办理旗下受托办理项目282个,总修建面积约6336万平方米,项目已遍及浙江省内大部分地区以及浙江省外,如上海、江苏、安徽、山东、海南、新疆等各省市自治区。

因而,绿城布告中的总合约出售金额首要来自于开发事务和代建事务两部分,到2019年11月底,绿城集团获得合约出售额1127亿元,代建项目594亿元,合计1721亿。值得一提的是,从全年出售金额来看,假如算上代建部分事务,绿城则踩线完结全年成绩方针。

那么,代建部分是否应当计入全口径出售额中?

​记者据此向多名职业人士求证,两种定见近乎各占一半。支持者以为,这在职业并不罕见,许多开发商都有品牌输入类的代建事务,每家算法纷歧,不少把代建、协作开发、小股操盘都归入成绩。反对者则坚持代建更像乙方,类似于修建事务,不应该归入房地产开发中。有房企办理层直言,绿城的代建事务没有股权占比,赚的是托付开发的办理费,假如这样也能够计入的话,那么其所属集团旗下的修建板块数据也能够并入地产开发成绩了。